¿Qué es la cláusula suelo?

Autor: María Olvido Carretero Martín / LegalGestion21 Abogados

La mayoría de hipotecas que se contratan en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque hay otros.

Se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un Euribor al 0,575%, y se le suma el diferencial que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

La aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio, sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento. En la actualidad, pocas entidades las aplican en los nuevos contratos. De hecho, en los últimos años muchas han decidido eliminarlas, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes.

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario identificada bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

En el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados.

Posibles soluciones a las polémicas cláusulas suelo

El principal acuerdo que proponen es que el banco deja de cobrarlas unilateralmente sin admitir por escrito su nulidad, por lo que podría recuperarlas en el futuro y exigir los pagos retrasados.

Otra de las ofertas de las entidades financieras pasa por un pacto firmado, con lo que el afectado pierde el derecho a reclamar el dinero pagado hasta entonces (la retroactividad).

Los bancos están ofreciendo, cada vez más, acuerdos trampa para rebajar, quitar temporalmente, o dejar de aplicar la cláusula suelo en las hipotecas hasta el final del contrato.

La banca está siendo flexible porque ganar una demanda por cláusula suelo es más fácil que nunca, porque el Tribunal Supremo ya ha dictado doctrina, y la nulidad y la retroactividad desde mayo de 2013 está garantizada si se demuestra la falta de transparencia del banco, lo cual se ha producido en la práctica totalidad de las contrataciones.

El problema viene cuando estos acuerdos tienen trampa, porque  siguen siendo tan engañosos como antes. Existen dos tipos de acuerdo en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras:

• En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. «En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad», aclara.
• En el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando,el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que «te la quitan». «En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario», explicacom. «Esta reducción», avisan, «no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento».

Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo. Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca.

Desde LegalGestion21 Abogados pueden ayudarte a revisar tu hipoteca y actuar frente a la entidad financiera si eres afectado.